FIIs: guia completo para iniciantes

Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) são uma das formas mais acessíveis de investir em imóveis no Brasil. Com menos de R$100 você pode ser "dono" de shopping centers, galpões logísticos e edifícios corporativos — e receber aluguéis mensais.

O que são FIIs?

FIIs são fundos que investem em empreendimentos imobiliários. Ao comprar cotas na B3, você se torna cotista e tem direito a receber parte dos rendimentos (aluguéis) proporcionalmente.

Tipos de FIIs

| Tipo | O que faz | Exemplos | |---|---|---| | Tijolo | Investem em imóveis físicos | Shoppings, galpões, lajes corporativas | | Papel | Investem em títulos imobiliários (CRI, LCI) | Recebíveis, dívida imobiliária | | Híbrido | Combinam tijolo e papel | Diversificação em um único fundo | | FOF | Investem em outros FIIs | Fundo de fundos |

Vantagens dos FIIs

1. Rendimentos mensais

A maioria dos FIIs distribui rendimentos mensalmente, direto na sua conta da corretora. É como receber aluguel sem ter imóvel.

2. Isenção de IR nos rendimentos

Pessoa física é isenta de IR sobre os rendimentos distribuídos por FIIs, desde que:

• O fundo tenha pelo menos 50 cotistas
• As cotas sejam negociadas em bolsa
• Você tenha menos de 10% das cotas do fundo

3. Acessibilidade

Enquanto comprar um imóvel exige centenas de milhares de reais, cotas de FIIs custam a partir de R$10.

4. Diversificação

Com poucos FIIs você tem exposição a dezenas de imóveis em diferentes regiões e setores.

5. Liquidez

Cotas são negociadas na B3 — você compra e vende quando quiser, diferente de um imóvel físico.

Tributação de FIIs

Rendimentos mensais

• Isentos de IR para pessoa física (respeitando as condições acima)

Ganho de capital (venda de cotas)

• 20% sobre o lucro na venda de cotas
• Sem isenção de R$20 mil (diferente de ações!)
• DARF com código 6015

Atenção: Diferente de ações, NÃO existe isenção de R$20 mil para FIIs. Qualquer lucro na venda é tributado em 20%.

Riscos dos FIIs

1. Vacância: Imóveis vazios = menos rendimento
2. Risco de crédito (papel): Inadimplência dos devedores
3. Risco de mercado: Cotas podem desvalorizar
4. Risco de liquidez: Alguns FIIs têm baixo volume de negociação
5. Taxa de juros: Selic alta compete com rendimentos de FIIs

Como começar a investir

1. Abra conta em uma corretora
2. Estude os fundamentos dos FIIs (P/VP, dividend yield, vacância)
3. Diversifique entre setores e tipos
4. Reinvista os rendimentos para acelerar o crescimento
5. Acompanhe seus FIIs mensalmente

Gerencie seus FIIs com a Carteira Mestra

Acompanhar rendimentos, calcular IR sobre vendas e monitorar dividend yield de vários FIIs pode ser complicado. A Carteira Mestra simplifica:

• ✅ Dashboard de FIIs com DY, P/VP e rendimentos
• ✅ Controle de rendimentos mensais automatizado
• ✅ Cálculo de IR sobre ganho de capital em vendas
• ✅ Sincronização com a B3 — posição sempre atualizada
• ✅ Alertas de rendimentos recebidos

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Aviso: Este artigo tem caráter informativo e educacional. Não constitui recomendação de investimento. Consulte um profissional certificado.